Ипотека: в чём правда и в чём миф.

Ещё в далёкие, канувшие в лету, советские времена правительство СССР гордо рапортовало о том, что каждая семья получит к такому-то году отдельную квартиру со всеми удобствами. При равных возможностях и условиях. Времена прошли, обещания не сбылись, а мечта жить в комфортабельной и просторной квартире осталась почти у всех. Но если раньше квартиры в новостройках распределялись в порядке очерёдности, то теперь подобной практики нет и, наверное, уже быть не может. Есть деньги – покупай, нет – живи по-старому. Или приобретай квартиру при помощи ипотеки.

Сегодня редкий город не увешан растяжками, плакатами с рекламными призывами оформить ипотеку на жильё. Улыбающиеся люди из телевизионных роликов нахваливают очередное супер-предложение такого же очередного банка. Актёры, играющие роли молодожёнов, взахлёб рассказывают о преимуществах, доступности и лёгкости ипотечного кредита, которыми, с их слов, банки готовы раздавать направо и налево. Поэтому сегодняшний наш обзор мы посвятим тем вопросам, на которые каждый потенциальный заёмщик должен знать ответы. А именно: в чём правда, а в чём ложь ипотечного кредита?

Кредитное решение за сутки.

Когда заёмщик видит такие быстрые сроки вынесения кредитного решения, нужно задуматься: почему? Ипотечный кредит – это не ссуда на покупку мобильного телефона или холодильника. Совершенно иные порядки размера кредита, правила оформления и так далее. Выдача любого займа – это рискованная операция для любой кредитной организации. Но одно дело – риск на 20 000 – 30 000 рублей, другое – рисковать суммами с шестью нолями. Разумеется, банк будет стараться обезопасить себя со всех сторон, получая максимальное количество информации о потенциальном заёмщике из всех доступных ему баз данных, однако возможно ли такое в течение одного банковского дня – большой вопрос. На практике кредитное решение за сутки – это всего лишь рекламная уловка банка, который затем найдёт тысячи поводов для отсрочки решения ещё на несколько дней. Если банк нахваливает некую скоринговую программу для ответа, то шансы пройти через неё и получить «одобрено» очень невелики. Тем более, что по статистике лишь каждый пятый клиент, обратившийся в банк за ипотечным кредитом, получает положительное решение. Остальные уходят ни с чем.

Минимум формальностей и документов.

Действительно, в России сложилась такая ситуация, когда банки готовы рассматривать заявки на получение кредита с учётом «серых» доходов потенциальных заёмщиков. Но всё по тем же причинам (внушительный размер кредита) «минимум документов», скорее всего, окажется огромной кипой справок и бумаг, которые в ходе разговора с менеджером и будет истребован с клиента. В их числе, и справка о заработанной плате за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ (в редких случаях и крайне неохотно банки могут принять во внимание и справку в свободной форме или по форме банка), и копия трудовой книжки, заверенная всеми возможными печатями и подписями, наличие трудового (и не срочного!) договора с работодателем, который подтвердит, что заёмщик трудится не менее 6-ти месяцев на последнем месте работы. Если банк уверяет, что ему вполне достаточно 3-6 месяцев – не стоит обольщаться. Ипотечный кредит – это кредит для тех, кто не меняет места работы как перчатки. Меньше 6-ти месяцев – это почти стопроцентный отказ в выдаче ссуды. Требуя копию «трудовика», банк хочет удостовериться в том, что за последние года три-четыре заёмщик не сменил место работы пять или десять раз. Кредитная организация может истребовать и бумаги, подтверждающие наличие иной недвижимости у клиента, как-то: дача, коттеджи, квартиры, автомобили и т.д. И это далеко не простой и формальный вопрос: в случае возникновения конфликтных ситуаций (отказ от выплаты кредита), банк может претендовать именно на такое имущество, если продажа залога (новой квартиры) не покроет издержки заёмщика на закрытие договора, выплату долга и процентов по нему. Отсутствие таковой недвижимости – веский аргумент банка для отказа в выдаче ипотечного займа.

Низкий процент по ипотеке. Минимум переплат и доступность.

Давайте задумаемся: может ли банк продавать услугу (выдавать займ) дешевле, чем она того стОит? С 19-го июня ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 10%. Если банк предлагает ипотеку за 5-9%, то он, фактически, работает в ущерб себе, а клиент получает выгоду и прибыль, которая по закону облагается подоходным налогом в 13%. Как эксперт, я всегда настойчиво рекомендую клиентам и будущим заёмщикам обращать внимание на такие моменты, как:

1. Комиссия за рассмотрение заявки. Заметьте, не выдачу кредита, а только за рассмотрение. Очень часто клиенты оплачивают отказ банка, собирающего пусть и небольшие, но денежки.

2. Комиссия за выдачу кредита. Даже если цена такой комиссии 2-3% от размера ссуды, то она в состоянии повлиять на итоговую (эффективную) ставку по ипотечному кредиту на 0.5-1%.

3. Страхование имущества, жизни и здоровья заёмщика, а также его близких родственников. Если банк прямо или косвенно указывает на то, что данные услуги будут оказываться исключительно парнёрами-страховщиками, будьте уверены в том, что они (услуги) будут проданы вам по завышенным ценам, часть сумм из которых потом «откатится» обратно в банк. В итоге – за всё заплатит клиент.

Особенно опасны те моменты, когда все дополнительные расходы (оплата комиссий, услуг страховых компаний) включается в займ и увеличивает его на определённый процент. И всегда настороженно относитесь к рекламе, в которой «случайно» упущена такая важная подробность, как % годовых. 5% в год и 5% годовых – это очень разные вещи. Про «0% переплат» сказано в своё время очень много. Никогда и ни при каких условиях заёмщик не увидит в кредитном договоре поле, в котором размер % ставки годовых будет определяться цифрой «0». Фокус прост и неказист: на искусственно завышенную цену на квартиру застройщик «легко» даст скидку в 30-40%, при этом процентной ставки в 10% годовых вполне хватит для того, чтобы в итоге заёмщик оплатил именно первоначальную и завышенную цену.

На вопрос о минимуме переплат попробуем ответить сами, рассмотрев простой и элементарный пример. Допустим, заёмщик приобретает квартиру стоимостью в 3 000 000 рублей, при этом 10% (300 000 рублей) банк попросит в качестве первого взноса. Исключим все дополнительные комиссии, и получим размер кредита в 2 700 000 рублей под 10% годовых. Срок возврата – 10 лет. При заданных условиях ежемесячный платёж составит 35 700 рублей, а переплата по кредиту – полтора миллиона рублей. Фактически – половина размера кредита. И если увеличить срок кредита с 10 до 15 лет, то, разумеется, переплата может достигнуть отметки в 100%. Именно поэтому доступность ипотечного займа, о которой так любят говорить сами банки, выглядит, мало сказать, очень сомнительно. Особенно для тех регионов, в которых уровень среднемесячной заработной платы составляет 15-20 тысяч рублей, при этом стоимость квартиры в новостройке далеко не в центре города измеряется всё теми же цифрами с шестизначными нолями. Разумеется, наличие «вторичного жилья» вносит свои коррективы в понятия ипотечного кредита, однако даже такого рода кредитование (покупка жилья на вторичном рынке) обходится заёмщику далеко не в десять рублей копейками. Безусловно, лучше и интереснее тратить деньги на оплату потенциально собственного жилья, нежели отдавать их за съём и, при этом, всегда находиться в «чемоданном» настроении. Это безусловная правда ипотеки. Однако при всех тех плюсах, которые сегодня нахваливают банки, чудовищные переплаты по ипотечным кредитам рушат перспективу «квартирного займа» как такового. И до тех самых пор, пока инфляция в стране будет измеряться двузначными числами, равно как и ставка рефинансирования, ипотечный кредит будет оставаться уделом отчаянных и рисковых людей. Или очень богатых, для которых отдать половину цены за десять лет – нет ничто. Хотя именно им гораздо проще приобрести квартиру без дополнительных расходов, оплата которых может затянуться на годы.