Оценка бизнеса методом чистых активов.

Обычно балансовая стоимость активов не соответствует рыночной стоимости, поэтому задача состоит в их переоценке. После определения реальной стоимости всех активов из нее вычитается текущая стоимость всех его обязательств, тем самым рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала.

Метод целесообразно использовать, если:

• доходы не поддаются точному прогнозу;

• предприятие обладает значительными материальными и финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недвижимость и т. д.);

• требуется оценить новое предприятие, у которого отсутствуют ретроспективные данные о прибылях.

Оценка стоимости земельного участкаМетод техники остатка

Для расчета необходимо знать:

• стоимость зданий и сооружений (V_зд);

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями (Y);

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

В данном методе стоимость земли рассчитывается как:

V_зем=Y_зем/R_зем, где

Y_зем - остаточный чистый операционный доход от земли;

R_зем - коэффициент капитализации земли (капитализация проводится только по ставке дохода на инвестиции, т. к. земля не изнашивается).

Y_зем определяется, как разность общего чистого операционного дохода (земля+здания) и чистого операционного дохода (чистый операционный доход определяется, как потенциальный доход - потери - операционные расходы), относимого к зданиям.

Y_зд=V_зд*R_зд , где

R_зд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Метод капитализации

В этом методе стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов.

V=Y/R, где

V - вероятная стоимость объекта оценки;
Y- чистый операционный доход объекта;
R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле:

R=Y_анал/V_анал, где

Y_анал - чистый опреационный доход аналога;
V_анал - продажная цена аналога.

В настоящее время реально оценивается не полное право собственника на землю, а лишь право долгосрочной аренды. Оценка стоимости зданий и сооружений Восстановительная стоимость - стоимость точной копии в действующих ценах или стоимость нового идентичного объекта. В последнем случае остаточная стоимость определяется как восстановительная минус износ.

Стоимость замещения - стоимость точной копии в действующих ценах, но с учетом новых современных материалов. Остаточная стоимость определяется как стоимость замещения минус износ.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

Методом сравнительной единицы, в котором оценка стоимости определяется путем умножения норматива удельных затрат на площадь или объем оцениваемого здания, с учетом поправок на особенности оцениваемого здания и мультипликатора местных условий. Норматив удельных затрат берется по данным предприятия аналога или из разработок Центрального научно-исследовательского института экономики и управления.

Методом разбивки на компоненты, в котором определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема отдельного элемента (фундамент, крыша и т. д.)

Индексным способом оценки, который осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

При расчетах стоимости, следует учесть предпринимательский доход (обычно 15%).

Определение износа зданий и сооружений После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта.

При расчетеметодом разбиения разделяют физический износ (устранимый и нет), функциональный (устранимый или нет), экономический (например, упадок района).

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот.

При использованииметода срока жизни

И/ВС=ЭВ/ЭЖ, где

И - износ;
ВС - восстановительная стоимость;
ЭВ - эффективный возраст (экспертно оцениваемое физическое состояние);
ЭЖ - срок экономической жизни (срок в течении которого объект приносит прибыль, с учетом вносимых улучшений).

Оценка стоимости машин и оборудования В зависимости от целей объектом оценки могут выступать одна машина (например, для сдачи в аренду), несколько независимых машин (например, для оценки основных фондов), взаимосвязанный комплекс машин (например, для оценки машин как части всех активов при организации производства).

Для оценки применяют методы:

Однородного объекта. Сначала определяют полную себестоимость однородного объекта

С_п.од=[(1-Н_дс)(1-Н_пр-К_р)Ц_од]/(1-Н_пр), где

Н_дс - ставка налога на добавленную стоимость;
Н_пр - ставка налога на прибыль;
К_р - показатель рентабельности продукции;
Ц_од - цена однородного объекта.

Показатели рентабельности: 0.25-0.35 для продукции с повышенным спросом, 0.1-0.25 со среднем, 0.05-0.1 с низким.

Далее рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта

C_п=C_п.одG_о/G_од, где

G_o/G_од - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов и восстановительная стоимость оцениваемого объекта

S_в=[(1-H_пр)C_п]|[1-H_пр-K_р]

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Поэлементного расчета

где С_п - полная себестоимость оцениваемого объекта;
Ц_э - стоимость комплектующего узла или агрегата;
В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

Далее рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Индексный метод предполагает определение стоимости путем переоценки первоначальной балансовой стоимости с помощью индекса.

После определения восстановительной стоимости для получения остаточной стоимости необходимо учесть износ.

Физический износ можно рассчитать как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Функциональный износ определяется экспертным путем или на основании отношения:

K=X_о/X_анал, где

К - корректирующий коэффициент;

Х_о и Х_анал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Экономический износ определяется путем сравнения сопоставимых объектов.

Оценка стоимости нематериальных активов 1. Интеллектуальная собственность (изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, права на объекты авторского права).

2. Имущественные права (на пользование земельных участков, природных и водных ресурсов).

3. Отложенные расходы (гонорары юристам, услуги за регистрацию фирмы).

4. Цена фирмы-гудвилл (превышение стоимости бизнеса над рыночной стоимостью материальных активов и нематериальных активов не указанных в балансе).

Остаточная стоимость нематериального актива определяется как:

С_о=З_с*К_мс*К_т*К_и, где

З_с - сумма затрат связанных с приобретением имущественных прав, освоения производства товара с применением актива, определения аналогов предполагаемого объекта собственности;
К_мс - коэффициент морального старения. Определяется как: 1- (Т_д/Т_н), где Т_н - номинальный срок действия охранного документа, Т_д - срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год;

К_т - коэффициент технико-экономической значимости определяется только для изобретений и варьируется от 1 до 5 в зависимости от сложности изобретения;

К_и - коэффициент, учитывающий динамику цен.

Оценка стоимости финансовых вложенийОпределение рыночной стоимости облигаций с постоянным уровнем выплат

где PV_обл - текущая стоимость облигаций, ден. ед.;
Y - годовые процентные выплаты;
r - требуемая норма доходности, %;
M - номинальная стоимость облигации (сумма, выплачиваемая при погашении облигации), ден. ед.;
n - число лет до момента погашения.

Оценка бессрочных облигаций (облигации с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения)

PV_обл=Y/r, где

PV_обл - текущая стоимость облигации, ден. ед.;
Y - купонный доход, ден. ед.;
r - требуемая норма доходности, %.

Оценка привилегированных акций (с точки зрения инвестора)

PV=D/r, где

PV - текущая стоимость привилегированной акции;
D - объявленный уровень дивидендов;
r - требуемая норма прибыли (требуемая ставка доходности).

Оценка обыкновенных акций

Получение доходов по этому виду акций характеризуется неопределенностью как в плане величины, так и времени их получения. В случае, если предполагается, что дивиденды компании будут расти одинаковыми темпами в неопределенном будущем, то:

PV=D₀(1+g)/(r-g), где

D₀- базовая величина дивиденда;
r - требуемая норма доходности;
g - прогноз темпов роста дивидендов.

Оценка производственных запасов производится по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Для оценки дебиторской задолженности требуется провести ее анализ по срокам погашения, а также с целью выявить безнадежную задолженность, которая не войдет в экономический баланс.

Денежные средства не подлежат переоценке.

По материалам книги "Оценка бизнеса"
под редакцией А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой

По материалам книги "Оценка бизнеса" под редакцией А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой

Разместить здесь свое предложение

парфюмерия и косметика 15000 y.e.

товары для здоровья 8000 y.e.

товары для похудения 6500 y.e.

филиал банка, вариант №3 20000 y.e.

салон оптики 35000 y.e.

магазин женского белья 25000 y.e.

магазин обуви 60000 y.e.

одежда для животных 20000 y.e.

чайно-кофейный бутик 8500 y.e.

клининговая компания 10000 y.e.

магазин одежды для малышей 22000 y.e.

магазин бижутерии и косметики 15000 y.e.

агентство праздников 5000 y.e.

арбалетный тир 6845 y.e.

магазин модной одежды 28000 y.e.

магазин молодежной одежды 25000 y.e.

товары для животных 25000 y.e.

мыльный бутик 7000 y.e.

магазин бижутерии 11500 y.e.

магазин приколов и сюрпризов 10000 y.e.

американский центр бизнеса 22000 y.e.

магазин модной одежды 16000 y.e.

магазин модной одежды 25000 y.e.

магазин детского творчества 6000 y.e.

товары для здоровья 10000 y.e.

магазин джинсовой одежды 15000 y.e.

профессиональная косметика 15000 y.e.

подростковая одежда 40000 y.e.

магазин для взрослых 15000 y.e.

магазин модной одежды 22000 y.e.

магазин для будущих мам 30000 y.e.

медицинский центр 13000 y.e.

магазин детской одежды 27000 y.e.

бутик эксклюзивной упаковки 13000 y.e.

филиал страховой компании 6000 y.e.

детский гипермаркет 193000 y.e.

туризм 5000 y.e.

магазин модной одежды 25000 y.e.

женское белье и парфюмерия 30000 y.e.

магазин бижутерии 15000 y.e.